диплом, курсовая, контрольная, практика, реферат, лекция, книга, статья

эл.почта: ru22@list.ru, Дмитрий Владимирович

Работа № 6804

Курсовая работа

Разработка системы управления

менеджмент

Диол ООО

курсовая работа, разработка, системы, управления, менеджмент

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ 3

1 ОБЩЕТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ПРЕДПРИЯТИИ 5

1.1 Понятие и сущность недвижимости 5

1.2 Основные понятия рынка недвижимости 11

1.3 Сегментация рынка недвижимости 13

1.4 Планирование и учет затрат на эксплуатацию объекта недвижимости 17

2 ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ. АНАЛИЗ МАРКЕТИНГОВОЙ СРЕДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ ООО «ДИОЛ» 22

2.1 Организационно-экономическая характеристика предприятия ООО «Диол» 22

2.2 Практическое применение методик управления недвижимостью 27

3 ОПТИМИЗАЦИЯ ФОРМ И МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ 32

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 43

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 44

ВВЕДЕНИЕ

Трансформация механизмов управления собственностью, необходимость которой назрела с переходом к цивилизованному рынку, нуждается в своевременной и точной информации.

Недвижимое имущество по праву является одним из важнейших элементов национального богатства и тем экономическим ресурсом, без которого невозможна человеческая любая производственная деятельность. Проблема доступности и качественной информации для всех участников рынка недвижимости связана в первую очередь с ее адекватной оценкой. Реальные сведения о стоимости и потенциале недвижимости в условиях рынка становится базисом для выработки эффективной стратегии в ее управлении. Подобная задача в условиях всего государства в последнее время приобретает одно из самых приоритетных значений, реализующихся в рамках национальной программы развития.

Целью работы разработать меры по управлению эксплуатацией недвижимостью.

В работе поставлены следующие задачи:

- проанализировать теоретические основы управления недвижимостью;

- дать характеристику объекту исследования ООО «Диол»;

- рассмотреть практическое применение методов управления недвижимостью;

- изучить основные направления управления эксплуатацией недвижимости.

Самая важная управленческая задача при использовании объекта недвижимости - это обеспечение достойных и безопасных условий жизнедеятельности, что включает в себя предоставление ежедневных услуг (они называются «обслуживание»), эксплуатацию, ремонт и благоустройство здания и прилегающих территорий. Поскольку такое содержание собственности имеет жизненно важный характер для сохранности инвестиций, а также поскольку это является важным стоимостным фактором в годовом бюджете объекта недвижимости, необходимо, чтобы такая работа планировалась и выполнялась эффективно и систематически.

…

ГЛАВА I. ОБЩЕТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К УПРАВЛЕНИЮ НЕДВИЖИМОСТЬЮ НА ПРЕДПРИЯТИИ

Понятие и сущность недвижимости

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

С 1917г., после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990г., вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Понятие «недвижимость» не отделимо от другого понятия - «имущество».

Имущество - совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:

- актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);

- пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Исторически, ещё со времен римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое.

Согласно ст.130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Согласно Градостроительному Кодексу РФ (далее ГСК РФ)1 объекты недвижимости - объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Кроме того, недвижимостью признаётся предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property)2. При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе — обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи.

При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (improvement)3.

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

Юридическую сущность составляют: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Обременения (ограничения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Для наглядности представим структуру понятия «недвижимость» в виде таблицы 1.

Таблица 1. Структура понятия «недвижимость»

…

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В последнее время управление недвижимостью стало востребованным видом профессиональной деятельности. Собственники при использовании объектов недвижимости с целью получения дохода несут затраты по ее эксплуатации и техническому обслуживанию либо сами, либо опосредовано через подрядчиков: управляющие и эксплуатирующие организации.

Итак, управление недвижимостью требует установления критериев оценки качества услуг, для предоставления потребителю возможности его контроля. Для этого необходимо выделить все субпроцессы, составляющие процесс управления, и установить критерии и требования к каждому из них, обеспечить необходимые ресурсы и ограничить зоны ответственности.

Это позволит управлять всеми субпроцессами, быстро и оперативно реагировать на изменение параметров окружающей среды, скажем, повышение стоимости или изменение требований к результату, а также даст возможность контроля качества всего процесса управления в целом. Кроме того, это позволит достигнуть той прозрачности, которая необходима клиенту для формирования представления о том, что управляющая компания готова к честным и открытым партнёрским отношениям, а, стало быть, ей можно доверять.

…

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Конституция РФ от 12.12.1993. // Российская газета. 1993.

Водный Кодекс РФ. ФЗ от 16.11.1995г. №167-ФЗ. // Российская газета. 1995.

Градостроительный Кодекс РФ. ФЗ от 29.12.2004г. №190. // Российская газета. 2004.

Гражданский Кодекс РФ (ч.1). ФЗ от 30.11.1994г. №51. // Собрание законодательства РФ. 1994, №32. Ст.3301.

Земельный Кодекс РФ. ФЗ от 30.10.2001г. №136-ФЗ. // Российская газета. 2001.

Жилищный кодекс РФ. ФЗ от 29.12.2004г. №188-ФЗ. // Российская газета. 2004.

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. ФЗ от 21.7.1997г. №122-ФЗ. // Российская газета. 1997.

Об ипотеке (залоге недвижимости). ФЗ от 16.7.1998г. №102-ФЗ. // Российская газета. 1998.

Об оценочной деятельности в РФ. ФЗ от 29.7.1998г. №135-ФЗ. // Российская газета. 1998.

Алавердова А.Р. Основы теории финансов: Учебно-практическое пособие. - М.: МЭСИ, 2008. - 84с.

Анискин, Ю.П. Управление инвестициями: Учебное пособие. / Ю.П.Анискин. - М.: Омега-Л, 2002. - 166с.

Антикризисное управление: от банкротства к финансовому оздоровлению. / Под ред. Г.П.Иванова. - М.: ЮНИТИ, 2005. - 320с.

Аньшин В.М. Инвестиционный анализ: Учебное пособие. - М.: Дело, 2009. - 280с.

Асаул А. Н. Экономика недвижимости: Учебник. - СПб.: Питер, 2004. - 512с. - ISBN 5-94723-742-3.

Барбаумов, В.Е. Финансовые инвестиции: Учебник. / В.Е.Барбаумов, И.М. Гладких, А.С. Чуйко. - М.: Финансы и статистика, 2003. - 543с.

Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2008.

Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов. - М.: ЮНИТИ, 2007. - 631с.

Блех Ю., Гетце У. Инвестиционные расчеты: Модели и методы оценки инвестиционных проектов. - Калининград: Янтарный сказ, 2007. - 450с.

Блохина, В.Г. Инвестиционный анализ. / В.Г.Блохина. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2004. - 320с.

Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. - М.: Статут, 2000. - 800с.

Гитман Л.Д., Джоник М.Д. Основы инвестирования. - М.: Дело, 2007.

Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: Проспект, 2003. - 835с.

Зимин И.А. Анализ проектных рисков. - М.: Экмос, 2007.

Игнатов Л.Л. Экономика недвижимости: Учебно-методическое пособие. - М.: МГТУ им. Н.Э.Баумана, 2003. - 168с.

Колтынюк Б.А., Инвестиционные проекты: Учебник. - СПб.: Михайлов, 2002. - 622с.

Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости: Учебник для вузов. / А.Б.Крутик, М.А.Горенбургов, Ю.М.Горенбургов. - СПб.: Лань, 2001. - 480с.

Купчин А.Н., Новиков Б.Д. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития: Учебное пособие. - М., 2009.

Липсиц И.В. Инвестиционный проект. Методы подготовки и анализа: Учебно-справочное пособие. / И.В.Липсиц, В.В.Косов. - М.: Бек, 2006. - 304с.

Максимов С Девелопмент (развитие недвижимости) - организация, управление, финансирование. - СПб: Питер, 2002. - 256с.

Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью: учеб. пособие. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2006. - 352с.

Миронова Н. Н., Шутьков С. А. Экономика недвижимости. - М.: Проспект, 2004. - 160с.

Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: Экзамен, 2004. - 512с.

Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. - СПб.: МКС, 2003. - 422с.

Сергеев И.В. Экономика предприятия. Учебное пособие. - М.: Финансы и статистика, 2010.

Симионов Ю.Ф., Домрачев Л.Б. Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов. - СПб.: Дело, 2009. - 224с.

Слепнева Т.А., Яркин Е.В. Инвестиции: Учебное пособие. - М.: ИНФРА-М, 2003.

Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.: СПбГТУ, 1997. - 422с. - ISBN 5-7422-0024-2.

Тэпман Л. Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. - 303с.

Федотова М.А., Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. - М.: ЭКСМОС, 2000. - 352с.

Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 1997. - 480с.

Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Ростов-на-Дону.: Феникс, 2002. - 320с.

Пишу на заказ: дипломы, курсовые, контрольные, рефераты, эссе, отчеты по практике и т.п., а также диссертации и статьи для сайтов на любые тематики. Кроме всего прочего пишу реальные бизнес-планы.
Проконсультирую по всем вопросам бесплатно: 8·965·148·98·02.
С уважением, Дмитрий Владимирович.